Erhvervslejeaftale

Det lejede

Det er vigtigt at få fornøden identifikation af de lokaler, der er omfattet af lejekontrakten. Er der særlig brugsret til omkringliggende fællesarealer eller P-pladser, bør dette ligeledes særskilt fremgå af lejekontrakten. Det er endvidere også en god idé, at der i lejekontrakten findes en angivelse af arealet af de lejede lokaler.

Det lejedes stand

Det lejedes stand pr. overtagelsesdagen bør fremgå af lejekontrakten eller af en indflytningsrapport vedlagt lejekontrakten. Det er vigtigt, at man som lejer straks og inden 14 dage efter lejeforholdets begyndelse reklamerer over eventuelle mangler ved det lejede eller inventaret heri. Det kan i modsat fald blive vanskeligt i forbindelse med fraflytning fra lejemålet at bevise, at manglerne også var til stede, da man overtog lejemålet.

Lejemålets begyndelse

Det skal fremgå, hvornår lejemålet træder i kraft. Det er fra dette tidspunkt, lejer kan kræve at overtage lokalerne, ligesom overtagelsesdagen er skæringstidspunkt i forhold til en række frister i erhvervslejeloven.

Lejemålets ophør

Der findes i erhvervslejeloven nærmere regler for henholdsvis udlejers og lejers adgang til at opsige lejemålet, og de varsler der gælder i forbindelse hermed. Der kan aftales længere varsler fra udlejer side, ligesom det kan aftales, at lejemålet i en periode skal være uopsigeligt. Man skal som lejer være opmærksom på, at lejeforholdet i særlige tilfælde kan opsiges af udlejer. Som lejer kan man som udgangspunkt frit opsige lejemålet. Udlejer har på nærmere betingelser ret til at ophæve lejemålet, hvis lejeren misligholder sine forpligtelser f.eks. pligten til at betale leje.

Det lejedes anvendelse

Det fremgår i det fleste tilfælde af lejekontrakten, hvad lejer må benytte de lejede lokaler til. Man skal som lejer være opmærksom på at få bestemmelsen herom formuleret således, at den påtænkte benyttelse af lokalerne muliggøres.

Lejen og dens betaling

Der findes en opgørelse over lejens størrelse, som eventuelt er fordelt på forskellige lokaler eller arealtyper. Det vil endvidere fremgå for hvilken periode lejen betales, som ofte vil være enten månedsvis eller kvartalsvis forud, og hvortil lejen skal betales.

 
Skatter og afgifter

Det er udgangspunktet i erhvervslejeloven, at skatter og afgifter, der påhviler ejendommen, er indeholdt i den aftalte leje, men således at fremtidige stigninger berettiger udlejer til en tilsvarende forhøjelse af lejen. Det kan aftales, at lejer udover den aftalte leje skal refundere udlejer skatter og afgifter vedrørende ejendommen. I så fald skal størrelsen heraf være anslået i lejekontrakten. Lejekontrakten skal angive, hvilken dato der tages udgangspunkt i ved regulering for fremtidige skatte- og afgiftsændringer. 
 

Regulering af lejen

Erhvervslejeloven indeholder regler, hvorefter hver af parterne kan forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Dette betyder, at den aftalte leje ændres til i stedet at udgøre, hvad der på tidspunktet, hvor kravet om lejeregulering fremsættes, svarer til markedslejen for de lejede lokaler. Krav om lejeregulering kan tidligst få virkning fire år efter lejeperiodens begyndelse. Det kan i erhvervslejekontrakten være aftalt, at den ene eller begge parter fraskriver sig muligheden for at kræve lejeregulering til markedslejen.

Det kan endvidere være aftalt, at lejen reguleres enten med en fast procentsats eller i overensstemmelse med udviklingen i et prisindeks, typisk nettoprisindekset. Sådanne aftaler er gyldige. Såfremt lejen ud over denne indeksering skal kunne reguleres til markedslejen, skal der udtrykkeligt være taget forbehold herom i lejekontrakten.

 Depositum

Udlejer stiller oftest krav om, at lejer skal indbetale et depositum til sikkerhed for lejers opfyldelse af lejekontrakten. Dette depositum svarer typisk til 3 eller 6 måneders leje. Depositum forrentes typisk ikke og udbetales først til lejer, når lejer er fraflyttet lejemålet og udlejer har haft lejlighed til at udarbejde en fraflytningsopgørelse.

Moms

Udlejer af fast ejendom er som udgangspunkt ikke momspligtig. Udlejer kan dog lade ejendommen frivilligt momsregistrere, i hvilket tilfælde lejen og betaling af acontovarme m.v. tillægges moms.

Driftsudgifter

Det kan aftales, at lejer ud over den aftalte leje betaler eller refunderer udlejer en del af de løbende driftsudgifter ved ejendommens benyttelse. Udgifterne vil blive fordelt mellem flere lejere efter et fordelingstal. Driftsudgifterne kan for eksempel omfatte udgiften til snerydning, udendørs renholdelse, renholdelse af fællesarealer, el, vand og varme vedrørende fællesarealer, ligesom der over driftsudgifterne kan medtages afskrivninger på driftsinventar og fælles installationer.

I det omfang lejer ud over den aftalte leje skal betale driftsudgifter, skal de reelle udgifter være specificeret, ligesom der skal findes et overslag over udgiftsartens størrelse, som indføjes i lejekontrakten eller udarbejdes som et bilag hertil.

Forbrugsudgifter

Ud over den aftalte leje vil lejer typisk være forpligtet til at betale løbende udgifter forbundet med forsyning af de lejede lokaler med vand, varme og el. El-udgiften betales typisk direkte til forsyningsselskabet, mens vand og varme stadig typisk afregnes over for udlejer.

Vedligehold

Der findes i de fleste lejekontrakter en bestemmelse, der fordeler vedligeholdelsesforpligtelserne vedrørende ejendommen mellem lejer og udlejer. I erhvervslejeforhold er det normalt sådant, at lejer forestår den indvendige vedligeholdelse, herunder fornøden fornyelse, mens udlejer forestår den udvendige bygningsvedligeholdelse. Parterne kan imidlertid frit aftale en anden fordeling af forpligtelserne.

Forsikring

Udlejer tegner normalt ejendomsforsikring vedrørende ejendommen. Udgiften afholdes typisk af udlejer, men kan indgå i driftsudgifterne og således reelt bliver betalt af lejer udover den aftalte leje.

Forsikring omfattende varelager, driftsudstyr, driftstab m.v. hos lejer tegnes normalt særskilt af lejer.

Lejers forandring af det lejede

Lejer har efter erhvervslejeloven alene i meget begrænset omfang mulighed for at foretage bygningsmæssige ændringer i det lejede. Ønsker lejer således at foretage ændringer i lokalerne af denne karakter, bør der træffes særskilt aftale herom i lejekontrakten.

Skiltning

Lejer har efter erhvervslejeloven ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer i sædvanligt omfang. Ønskes der anden skiltning herudover, skal der træffes særskilt aftale herom i lejekontrakten.

Fremlejeret

Efter erhvervslejeloven har lejer som udgangspunkt ikke ret til at fremleje. Fremleje betyder reelt, at lejer selv lejer lokalerne ud til en ny lejer. Såfremt lejer således skal have ret til at fremleje, skal dette være aftalt udtrykkeligt i lejekontrakten.

Afståelsesret

Erhvervslejeloven giver som udgangspunkt lejer ret til afståelse til en anden lejer inden for samme branche, hvilket betyder, at lejer lader ny lejer indtræde i sit sted, og således at den hidtidige lejer ophører med at være del af lejeforholdet. De nærmere betingelser for afståelsesretten bør aftales i lejekontrakten.

Vilkårsændringer

Erhvervslejeloven indeholder en mulighed for, at udlejer, såfremt der i lejekontrakten udtrykkeligt er truffet aftale herom, kan forlange vilkårsændringer, når der er forløbet 8 år af lejeperioden, eller 8 år siden sidste krav om vilkårsændringer er trådt i kraft. Bestemmelsen herom indebærer principielt, at udlejer kan opsige lejer uden nærmere begrundelse.

Erstatning i forbindelse med opsigelse

Såfremt udlejer opsiger lejeforholdet, har lejer som udgangspunkt krav på erstatning for det tab, lejeren lider som følge af opsigelsen, samt godtgørelse for tabt goodwill. For så vidt angår lejemål, der ikke er erhvervsbeskyttet, kan der imidlertid træffes aftale i lejekontrakten om, at lejer ikke har krav på erstatning i forbindelse med udlejers opsigelse.

Ved erhvervsbeskyttede lejemål kan lejers krav på erstatning ikke fraviges ved aftale. Erhvervsbeskyttede lejemål er typisk butikker og andre lejemål, hvor beliggenheden har en særlig væsentlig betydning for driften af virksomheden, der drives fra de lejede lokaler.

Tinglysning

Lejerens rettigheder efter reglerne i erhvervslejeloven er gyldige mod enhver – altså ikke kun udlejer – uden tinglysning. Det gælder også forudbetalt leje, indskud, depositum e.l., der ikke overstiger et halvt års leje.

Såfremt der i lejekontrakten er tillagt lejer rettigheder, der stiller lejer bedre end erhvervslejelovens udgangspunkt, bør lejer få lejekontrakten tinglyst på ejendommen. Sådanne gunstige rettigheder vil typisk være en længere periodes uopsigelighed fra udlejers side; en aftale om, at udlejer ikke kan forlange lejen reguleret til markedslejen i en længere periode; eller forudbetalt leje e.l., der overstiger et halvt års leje. Ved tinglysning opnås, at rettighederne kan gøres gældende over for enhver.

Omkostninger

Det aftales normalt, at hver af parterne i et lejeforhold bærer udgiften til egen rådgivning. Det kan dog aftales, at lejer betaler udgiften til oprettelse af lejekontrakten samt eventuelt udgiften til udlejers rådgiver, ligesom det naturligvis kan aftales, at udlejer afholder lejers udgifter til rådgiver.